Eigentümer, die eine Immobilie bewerten lassen möchten, haben verschiedene Möglichkeiten das Ganze anzugehen. Dabei kommt es auf die Umstände und den Grund der Immobilienbewertung an. Denn ein Wertgutachten unterscheidet sich von der üblich angebotenen Immobilienbewertung des Maklers. Wo liegen die Unterschiede und wann brauche ich überhaupt ein Wertgutachten für mein Haus?

Wer kann Immobilien bewerten – Ein Gutachter für Immobilien?

Immobilien können durch Immobilienmakler, Immobiliengutachter oder Sachverständige bewertet werden. Ein Makler ist nicht automatisch ein Immobiliengutachter, der ein Wertgutachten erstellt, das vor Gericht oder Behörden Bestand hat. Denn das Wertgutachten ist nicht zu verwechseln mit einer „normalen“ Immobilienbewertung.

Grundsätzlich kann sich jeder Immobiliengutachter nennen, da die Begrifflichkeiten „Gutachter“ oder „Sachverständiger“ rechtlich nicht geschützt sind. Dennoch gibt es Kriterien, die ein professioneller Gutachter für Immobilien erfüllen sollte. Immobiliengutachter sind in der Regel öffentlich bestellt und vereidigt. Aber auch Makler können, wenn die Zertifizierung erworben wurde, Wertgutachten erstellen. Diese erfolgt üblicherweise nach DIN EN ISO/IEC 17024 und stellt ein Qualitätssiegel dar.

Wer als Gutachter für Häuser zertifiziert ist, eine Marktwertermittlung von Immobilien durchzuführen, verpflichtet sich damit zu einer erfolgreichen Berufsausübung und der Nachweiserbringung dieser Sachkunde. Die Institution, die die Zertifikate vergibt, muss durch die DAkkS (Deutsche Akkreditierungsstelle) akkreditiert sein. Die hat ihren Sitz in Berlin. Wichtig ist auch, dass der Gutachter für Immobilien über das nötige Immobilienwissen verfügt. Und im besten Fall über Berufserfahrung im Immobilienbereich.

Immobilienbewertung vs. Wertgutachten

Eine Immobilienbewertung durch den Makler unterscheidet sich von einem Wertgutachten, das von Sachverständigen und Immobiliengutachtern erstellt wird. Letztere erstellen ein umfassendes Wertgutachten, das vor Gericht und Behörden Bestand hat. Diese schriftliche Bewertung beinhaltet den ermittelten Verkehrswert einer Immobilie und ist umfassender als eine „normale“ Immobilienbewertung vom Makler.

Der Immobilienmakler, der eine Bewertung für den Hausverkauf erstellt, ermittelt den Immobilienwert, der sich stärker an aktuellen Marktsituationen orientiert. Dagegen ermittelt das Wertgutachten den Verkehrswert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Das aktuelle Marktgeschehen spielt dabei eher weniger eine Rolle. Es gibt zudem ein Kurzgutachten und ein großes Wertgutachten.

Was kostet ein Wertgutachten?

Wer ein Wertgutachten erstellen lassen muss oder möchte, zahlt einige hundert Euro bis zu mehreren tausend Euro. Die Immobilienbewertung durch einen Makler ist dagegen in der Regel weniger kostenintensiv oder sogar kostenfrei.

Wann wird ein Wertgutachten erstellt

Kostenintensive Wertgutachten müssen nicht erstellt werden, wenn es lediglich um den Immobilienverkauf geht. Wenn es aber um einen Erbfall geht oder wenn der Zugewinn bei einer Scheidung berechnet werden muss, ist es meist notwendig ein Wertgutachten in Auftrag zu geben. Bei einer geerbten Immobilie erstellt das Finanzamt durch einen Gutachter für Immobilien ein Wertgutachten, um die Höhe der Erbschaftssteuer zu berechnen. Das Wertgutachten ist aber auch dann wichtig, wenn es um die Anerkennung vor Gericht geht.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Das Finanzamt lässt den Verkehrswert einer Immobilie durch einen Sachverständigen beziehungsweise einen Immobiliengutachter erstellen. Dieser nutzt eine der gängigen Bewertungsverfahren. Es gibt das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Immobilienart entscheidet darüber, welches Verfahren für die Wertermittlung angewandt wird.

Wie wird der Wert einer Immobilie im Erbfall ermittelt?

Bei der Wertermittlung im Erbfall muss unterschieden werden, warum die Bewertung notwendig ist. Wollen Erben die Erbimmobilie verkaufen, reicht eine „normale“ Immobilienbewertung vom Makler.
Möchte das Finanzamt die Höhe der Erbschaftssteuer festlegen, wird der Immobilienwert wie folgt berechnet. Als erstes werden alle Verkaufspreise, die in der Region notariell übermittelt wurden, herangezogen. Das betrifft alle Verkaufspreise, die bis zum Erbfall bei regionalen Notaren eingegangen sind. Ist der Wert bekannt, werden für die weitere Berechnung Steuertabellen genutzt. Dazu kommen bestimmte Prozentsätze. Die sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad der Erben.

Nicht für jeden Anlass ist ein umfangreiches, teures Gutachten erforderlich.

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